A continuación, un repaso punto por punto de lo que hay que tener en cuenta sobre los cambios en materia de locaciones en el Código Civil y Comercial de la Nación, Ley 26.994 y sus modificatorias en la Ley 27.551.

En primer lugar hay que mencionar que la nueva ley entró en vigencia a partir del 1° de julio de este año, luego de haber sido publicada en el boletín oficial el día 30 de Junio. Por lo tanto, todo contrato celebrado a partir de esa fecha rige con esta “nueva ley”, por lo que todos los contratos celebrados previamente al 1° de Julio mantendrán lo dispuesto con anterioridad.

Los puntos más destacados:

-El plazo mínimo, para las locaciones habitacionales y comerciales, se eleva a 3 años. Antes se celebraban por 2 años mínimo. Los plazos máximos se mantienen, es decir, para las locaciones habitacionales sigue siendo hasta 20 años y para las comerciales hasta 50 años.

- Respecto a los impuestos, éstos serán a cargo del propietario del inmueble (Impuestos Nacionales, Provinciales y Municipales), no así los servicios que serán a cargo del inquilino o locatario, y lo que respecta a las expensas en los edificios, como se venía haciendo, las expensas ordinarias o comunes son a cargo de los inquilinos y las extraordinarias a cargo de los propietarios o locadores.

-Uno de los puntos más importantes o relevantes es cómo regirán los aumentos a partir de estas modificaciones introducidas en el código civil y comercial en materia de locaciones. Para el caso de las destinadas a vivienda, sólo se podrán hacer ajustes anuales, el cual estará establecido por un promedio entre el índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), el cuál será publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA). Esto no aplica para el caso de las locaciones con destino comercial.

-Los propietarios deberán declarar los contratos de locación ante la AFIP, aunque todavía no se sabe cómo se implementará esto. Dicho organismo tendrá que disponer dentro de qué plazos los propietarios deberán informar los contratos, la forma y que alcances tendrá.

-En cuanto a los depósitos en garantía los propietarios podrán pedirlo, si así lo requirieran, pero dicho monto no podrá superar la suma equivalente al precio del primer mes de alquiler, y tendrán que reintegrarlo en efectivo al momento de la restitución del inmueble actualizado al valor del último mes de contrato.

-La resolución anticipada ya sea para locaciones de vivienda o comerciales se mantiene igual que antes, es decir, el locatario puede rescindir su contrato habiendo transcurrido los 6 meses de contrato (siempre notificando al locador de forma fehaciente: carta documento o acta notarial), con una antelación no menor a la de 1 mes (antes podían avisar un día antes los inquilinos, pero en la práctica se ponía en los contratos con un mes de anticipación, para que los propietarios pudieran ofrecer con tiempo en alquiler su inmueble), y deberá abonar la suma de un mes y medio de alquiler si al inmueble lo desocupa antes del año, y si lo desocupa luego del año, deberá abonar la suma equivalente a un mes de alquiler. Lo que si se ha modificado, para el caso de los contratos de locaciones de vivienda, es que si el inquilino hace uso de la resolución con una anticipación mayor o igual a los 3 meses, habiendo transcurrido al menos los 6 meses del contrato, no le corresponde al inquilino el pago de la multa.

-En el caso de las garantías para los contratos, en la práctica se exige al menos dos garantías (Una con título de propiedad y otra con recibo de sueldo), hoy con estas modificaciones, en los contratos de vivienda, los propietarios podrán aceptar también: seguros de caución, avales bancarios, recibos de sueldo o certificaciones de ingresos y títulos de propiedad.

Desde CARASSO INMOBILIARIA aclararon a Breves: “que si bien esta nueva ley está ya vigente, también lo está el decreto de necesidad de urgencia 320/2020, que regula lo referente a los alquileres en el marco de la pandemia hasta fines de septiembre de este año (puede ser prorrogado), y que lleva a cierta confusión”.

Respecto del precio de los alquileres en adelante, Carasso señaló: “en cuanto a si esto traerá aumentos en los valores locativos de los inmuebles o si se retraerá la oferta de inmuebles en alquiler, se irá viendo con el correr de los meses y en la práctica. Como ha sido siempre a pesar del marco regulatorio de los contratos, no deja de ser un contrato de adhesión, donde una de las partes, el locador, redacta el contrato con sus cláusulas (las que son de orden público no pueden ser renunciadas ni modificadas por las partes) y locatario tiene la total libertad de adherirse o no a ese contrato”, concluyó.